Imagine a seguinte situação:
Você mora há dois anos em um apartamento alugado e recebe uma mensagem do proprietário:
“Decidi vender o imóvel.”
A primeira reação pode ser:
“Vou precisar sair?”
Ou talvez:
“Tenho prioridade para comprar?”
As duas perguntas são importantes.
Um imóvel alugado pode ser vendido normalmente.
Porém, a Lei do Inquilinato estabelece direitos específicos para o locatário e regras sobre o que acontece com a locação quando outra pessoa compra o imóvel.
O proprietário pode vender um imóvel que está alugado?
Sim.
A existência de um contrato de locação não impede a venda do imóvel.
O proprietário continua sendo dono do bem e pode decidir vendê-lo.
Porém, ele não deve simplesmente negociar com um terceiro e ignorar completamente o inquilino.
Em determinadas operações, a Lei do Inquilinato concede ao locatário **direito de preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros**.
Essa expressão — igualdade de condições — é a chave para entender a regra.
O que é o direito de preferência?
O direito de preferência significa que, antes de concluir determinadas formas de alienação para outra pessoa, o proprietário deve permitir que o inquilino compre o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.
Isso se aplica, conforme a Lei do Inquilinato, a situações como:
* venda; * promessa de venda; * cessão; * promessa de cessão de direitos; * dação em pagamento.
Portanto, não significa que o proprietário seja obrigado a vender o imóvel para o inquilino por um preço especial.
Significa que o locatário deve ter a oportunidade de aceitar **as mesmas condições do negócio**.
O inquilino tem direito a desconto?
Não.
Direito de preferência não significa direito a desconto.
Imagine que o proprietário pretenda vender o imóvel por:
**R$ 450.000**
com entrada de:
**R$ 150.000**
e saldo de:
**R$ 300.000**
nas condições estabelecidas para a negociação.
O inquilino deve receber a oportunidade de adquirir o imóvel nessas condições.
Ele não pode simplesmente afirmar:
“Como sou inquilino, quero comprar por R$ 400.000.”
Pode negociar, é claro.
Mas isso já seria uma nova negociação.
O direito legal é de preferência em **igualdade de condições**.
Como o proprietário deve informar o inquilino?
A comunicação deve permitir ciência inequívoca do negócio.
A Lei do Inquilinato admite notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que demonstre claramente que o locatário tomou conhecimento.
A comunicação deve apresentar as condições do negócio.
Entre as informações especialmente previstas estão:
* preço; * forma de pagamento; * existência de ônus reais; * local e horário para exame da documentação pertinente.
Não basta mandar uma mensagem vaga dizendo:
“Estou pensando em vender. Você quer comprar?”
O inquilino precisa conhecer as condições para decidir se exercerá ou não seu direito de preferência.
Quanto tempo o inquilino tem para responder?
O prazo é de **30 dias**.
Dentro desse período, o locatário precisa manifestar de maneira inequívoca sua aceitação integral da proposta.
Se não houver essa manifestação dentro do prazo, o direito de preferência relativo àquela proposta caduca.
Portanto, receber a comunicação e simplesmente deixá-la de lado pode significar perder a oportunidade.
O inquilino pode responder “tenho interesse” e decidir depois?
É preciso cuidado.
A legislação fala em aceitação **integral e inequívoca** da proposta.
Uma resposta genérica como:
“Talvez eu queira comprar.”
ou:
“Tenho interesse, vamos conversar.”
não possui necessariamente o mesmo significado de aceitar integralmente as condições apresentadas.
Se o inquilino pretende exercer o direito de preferência, a manifestação precisa ser clara.
Um exemplo simples
Imagine:
Preço do imóvel: R$ 500.000
Forma de pagamento: R$ 200.000 de entrada e R$ 300.000 na assinatura da escritura.
O proprietário comunica formalmente essas condições ao inquilino.
O inquilino possui 30 dias para decidir.
Situação A
O locatário aceita integralmente a proposta.
Ele pretende comprar nas condições apresentadas.
Situação B
O locatário responde:
“Compro por R$ 450.000.”
Nesse caso, ele está apresentando uma contraproposta.
Não é a mesma coisa que exercer a preferência nas condições originalmente comunicadas.
Situação C
O locatário não responde dentro dos 30 dias.
O direito de preferência referente à proposta comunicada deixa de poder ser exercido daquela forma.
E se o proprietário desistir depois que o inquilino aceitar?
A Lei do Inquilinato também trata dessa situação.
Quando o locatário aceita a proposta e, posteriormente, o proprietário desiste do negócio, podem surgir responsabilidades pelos prejuízos provocados ao inquilino.
Isso mostra que a comunicação de preferência não deve ser tratada como uma simples pesquisa:
“Só estou vendo se você teria interesse.”
Quando existe uma proposta concreta e ela é aceita nas condições legais, podem existir consequências.
E se o proprietário vender sem oferecer ao inquilino?
Essa é uma situação mais séria.
O locatário que teve seu direito de preferência desrespeitado pode, dependendo do caso, buscar perdas e danos.
A legislação também prevê uma possibilidade mais forte:
em determinadas condições, o inquilino pode buscar judicialmente o próprio imóvel para si, depositando o preço e as demais despesas da transferência.
Mas existem requisitos específicos para isso.
O inquilino sempre pode tomar o imóvel para si se não foi avisado?
Não.
Esse é um ponto importante.
Para buscar a aquisição do próprio imóvel nas condições previstas no artigo 33 da Lei do Inquilinato, um dos requisitos é que o contrato de locação esteja **averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação**.
Também existe prazo legal para o exercício desse direito.
O pedido deve ser feito em até **seis meses contados do registro do ato de alienação no Registro de Imóveis**.
Portanto, existem diferenças importantes entre:
**pedir indenização por perdas e danos**
e
**buscar judicialmente a aquisição do imóvel para si.**
Cada possibilidade possui seus próprios requisitos.
O que significa averbar o contrato na matrícula?
A matrícula é o registro jurídico do imóvel mantido no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A averbação do contrato de locação dá publicidade registral à existência daquela relação.
Para determinadas proteções previstas pela Lei do Inquilinato, esse registro possui grande importância.
Isso aparece tanto no direito de preferência quanto em outra questão fundamental:
o que acontece com a locação depois que o imóvel é vendido.
O imóvel foi vendido. O contrato de aluguel continua automaticamente?
Não existe uma resposta única para todas as situações.
A Lei do Inquilinato estabelece que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá, em determinadas condições, denunciar o contrato e conceder prazo para desocupação.
Mas existe uma exceção importante.
Quando:
* a locação for por prazo determinado; * o contrato possuir cláusula de vigência em caso de alienação; * e o contrato estiver averbado junto à matrícula do imóvel;
o novo adquirente deverá respeitar essa situação conforme as condições legais.
É um detalhe extremamente relevante.
O que é cláusula de vigência?
É uma cláusula contratual que estabelece que a locação continuará válida mesmo se o imóvel for vendido durante o período determinado.
Mas colocar essa frase apenas no contrato não necessariamente produz toda a proteção prevista no artigo 8º.
A Lei do Inquilinato também exige, para essa situação, que o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
Portanto:
**cláusula de vigência + contrato por prazo determinado + averbação na matrícula**
formam um conjunto importante para proteção da continuidade da locação perante o adquirente.
E se não existir essa proteção?
Quando não estão presentes as condições previstas para manutenção obrigatória da locação perante o comprador, o adquirente poderá denunciar o contrato.
A Lei do Inquilinato estabelece prazo de **90 dias para desocupação**.
Mas existe outro prazo importante.
O comprador deve exercer esse direito dentro de **90 dias contados do registro da venda ou do compromisso**.
Se não o fizer nesse período, a lei presume sua concordância com a manutenção da locação.
Ou seja, existem dois períodos de 90 dias relacionados ao artigo 8º que não devem ser confundidos:
**90 dias para o adquirente exercer o direito de denunciar a locação**
e, quando exercido corretamente,
**90 dias concedidos para a desocupação.**
Então o comprador pode aparecer no dia seguinte e mandar o inquilino sair?
Não.
Comprar o imóvel não significa poder chegar com a escritura e dizer:
“Agora sou o dono. Você tem até amanhã.”
A locação e sua eventual denúncia precisam respeitar as regras legais.
Isso protege a segurança da relação.
O inquilino precisa permitir visitas de compradores?
A Lei do Inquilinato estabelece entre os deveres do locatário permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros em situação relacionada ao direito de preferência.
Isso não significa transformar a residência em uma exposição aberta permanentemente.
As visitas devem ser organizadas de maneira razoável, respeitando a utilização do imóvel pelo locatário.
Uma boa administração estabelece:
* dias possíveis; * horários; * antecedência para agendamento; * acompanhamento; * regras de acesso.
Privacidade e comercialização podem coexistir.
O proprietário pode colocar placa de venda?
Esse tipo de situação deve considerar o contrato, as regras do condomínio e as condições práticas do imóvel.
Mais importante que a placa é garantir que a comercialização não transforme a rotina do inquilino em uma sequência desorganizada de visitas surpresa.
O imóvel está à venda.
Mas continua sendo a residência de alguém enquanto a locação estiver vigente.
E se houver mais de um inquilino?
Situações com pluralidade de locatários ou sublocação podem ter regras próprias.
A Lei do Inquilinato estabelece, por exemplo, regras específicas quando o imóvel estiver totalmente sublocado.
Também existem critérios quando houver pluralidade de interessados.
Esses casos devem ser avaliados conforme a estrutura concreta da locação.
O direito de preferência existe em qualquer transferência do imóvel?
Não.
A própria Lei do Inquilinato apresenta situações em que o direito de preferência não se aplica.
Entre elas estão determinados casos de:
* venda por decisão judicial; * permuta; * doação; * integralização de capital; * cisão; * fusão; * incorporação.
A legislação também possui regras específicas relacionadas à propriedade fiduciária e à realização de garantias.
Portanto, não basta saber que o imóvel mudou de proprietário para concluir automaticamente que houve violação do direito de preferência.
É necessário verificar **qual foi a forma jurídica da transferência**.
E se o imóvel pertencer a mais de uma pessoa?
Existe outra regra interessante.
Quando houver condomínio sobre o próprio imóvel, a preferência do condômino tem prioridade sobre a preferência do locatário.
Imagine um imóvel que pertença a dois irmãos.
Um pretende vender sua parte.
A situação pode envolver regras diferentes das de uma venda convencional do imóvel inteiro para um terceiro.
Mais uma vez:
cada operação precisa ser analisada corretamente.
Proprietário: o que fazer antes de colocar um imóvel alugado à venda?
Um bom procedimento seria começar verificando:
☐ O imóvel possui contrato de locação vigente?
☐ Qual é o prazo do contrato?
☐ Existe cláusula de vigência em caso de venda?
☐ O contrato está averbado na matrícula?
☐ Quem são os locatários?
☐ Existe sublocação autorizada?
☐ Quais serão as condições reais da venda?
☐ O inquilino precisa receber preferência?
☐ Como será formalizada a comunicação?
☐ Foram informados preço e forma de pagamento?
☐ O prazo de 30 dias será respeitado?
☐ Como serão organizadas as visitas?
☐ O futuro comprador sabe que o imóvel está ocupado?
☐ O comprador conhece as condições da locação existente?
Esconder do comprador que existe uma locação em andamento é uma excelente maneira de começar uma venda com problema.
Transparência é muito mais barata.
Inquilino: o que fazer ao saber que o imóvel será vendido?
Confira:
☐ Recebi uma proposta formal?
☐ O preço está claro?
☐ A forma de pagamento está informada?
☐ Quero exercer meu direito de preferência?
☐ Estou dentro do prazo de 30 dias?
☐ Minha resposta será clara e documentada?
☐ Meu contrato possui cláusula de vigência?
☐ O contrato está averbado na matrícula?
☐ Qual é o prazo atual da minha locação?
☐ O imóvel já foi efetivamente vendido?
☐ Recebi alguma comunicação do novo proprietário?
☐ Os prazos legais estão sendo respeitados?
Não presuma que colocar o imóvel à venda significa que você precisa sair imediatamente.
E também não presuma que a locação necessariamente continuará exatamente da mesma maneira depois da venda.
Verifique a situação jurídica.
Um caso prático
Imagine:
Carlos aluga um apartamento.
O aluguel é de R$ 2.200.
O proprietário decide vender o imóvel por R$ 480.000.
Ele envia ao inquilino uma comunicação informando:
* preço de R$ 480.000; * pagamento à vista; * condições da negociação; * informações necessárias sobre o negócio.
Carlos recebe a comunicação.
A partir daí, ele possui 30 dias para exercer seu direito de preferência aceitando integralmente a proposta.
Carlos quer comprar
Manifesta formalmente sua aceitação nas condições oferecidas.
Carlos não quer comprar
Pode recusar ou simplesmente não exercer a preferência dentro do prazo.
O proprietário poderá prosseguir com a negociação com terceiro nas condições comunicadas.
A próxima questão passa a ser:
**o que acontecerá com o contrato quando o comprador adquirir o imóvel?**
Para responder, será necessário verificar as características da locação, eventual cláusula de vigência e averbação.
Perceba como são duas análises diferentes.
Direito de preferência não significa permanência garantida
Esse é provavelmente o ponto que mais merece ser lembrado.
São assuntos distintos:
Direito de preferência
Trata da oportunidade de o locatário **comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros**.
Cláusula de vigência e averbação
Podem ser fundamentais para determinar a **continuidade da locação perante o comprador**.
Uma coisa não substitui a outra.
O inquilino pode não querer comprar e ainda assim possuir determinada proteção contratual quanto à continuidade da locação.
Da mesma forma, ter recebido a oportunidade de compra não significa automaticamente que poderá permanecer no imóvel indefinidamente após a venda.
Comunicação correta evita problemas para três pessoas
Uma venda de imóvel alugado pode envolver:
**proprietário**
**inquilino**
**comprador**
Quando apenas duas dessas pessoas entendem o que está acontecendo, o risco de conflito aumenta.
O proprietário precisa respeitar o direito do locatário.
O inquilino precisa compreender seus prazos.
O comprador precisa saber exatamente qual situação locatícia está adquirindo junto com o imóvel.
Uma venda bem conduzida não esconde a locação.
Ela administra a locação.
No mercado imobiliário, descobrir depois da escritura que existe um problema que poderia ter sido explicado antes não é surpresa.
É falha de processo.
Este conteúdo possui finalidade educativa e informativa e não substitui análise jurídica específica de cada contrato, venda ou situação.
Fonte legal principal: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, especialmente os artigos 8º e 27 a 34.